房地产行业的几家头部公司，比如万科和保利，基本上每个月都在公布销售和开发数据。因此除了减值的部分不好确定外，年底的业绩根据毛利润大体上是可以估算出一个利润，相差不会太大。

今年房地产行业阶梯复苏迹象非常明显

更重要的是，无论大家对于房地产行业的预期多么悲观，有一个不可忽略的事实是，当前的真实开工面积远低于销售面积。

我们知道，房地产从开发到销售，有1-2年的开发周期，那么如果这种状态一直持续下去的话，就会面临前几天所说的情况，即便不考虑未来需求的复苏，哪怕是当前的状态延续下去，2年之后也会面临全国没有房子可卖的情形。

下面是第三方公司克而瑞所统计的1-3月份头部房地产公司的销售数据：

然后对比一下万科官方公告，万科：

略有差别，但是相差不大，克而瑞的数据基本上没有太大的出入，根据第三方公司统计的数据：

2023年3月，TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。累计业绩来看，一季度百强房企实现销售操盘金额14827.7亿元，累计业绩同比转正，增长3.1%。

总结起来就两条非常重要的信息：

① 无论是同比还是环比，数据显示房地产行业都在快速复苏，并且这个复苏的速度呈现阶梯状上升趋势。尽管离2021年的顶峰期有不小差距，但今年1-3月份环比出现了快速上升。

② 前10强的平均销售增速远高于十强以后的公司的平均增速，意味着房地产行业的出清依然还在快速进行，市场份额正在进一步向龙头公司集中。

从销售门槛变化来看，一季度TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长35.9%至452.7亿元。而TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛同比均有不同程度的降低，其中TOP50房企门槛同比降幅较高达17.8%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低8.7%至25亿元。

整体就是这个情况，无论如何，万科当前很多项数据都依然是市场老二，但是市场去当作破产公司来对待，已经开始从逻辑杀过渡到情绪杀的过程。

万科的新思路：从房地产向城市服务提供商转型

有人问到底怎么给万科估值？以港股万科企业为例，当前（2023年4月6日收盘）的市值是1432亿港币，按照当前的汇率（0.8756）换算，相当于大约1250亿人民币的市值，这个价格已经是按照破产的公司来估值了。

实际上，当前就看你是相信万科未来仍然是桌上的玩家还是会被T出局，反正10万亿+的市场就摆在这里，现在的分歧是万科未来有没有能力上桌。

龙头集中已经是确定了的事情，后面的公司已经没有机会参与了，就看你相不相信前五的玩家里面有万科，只要你相信这个，那么怎么算都是便宜的。

因为万科这两年踏错了一些节奏，市场对万科的管理层不太信任。万科在坚决地转型，华润的商业地产是历史的积累，保利在坚决地加住开的杠杆，这玩意到底谁对，目前无法证伪。

市场更看重短期的利润，保利加杠杆，1-2年就会体现在报表上面，万科坚决缩表，那未来两年报表一定不好看。

万科布局经营业务，是一个超级漫长的过程，和住开业务1-2年就会体现在报表上面不同，这东西产生价值非常缓慢，但是接近于永续性，因此如果万科的经营业务未来逐渐开始稳定地贡献利润的话，那么这块的资产就需要重新估值

我个人的判断是，万科被错杀了，尤其是港股，已经具有非常强的投资价值。

当然，有分歧，才有机会。

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