我爱我家年会(我爱我家集团董事长谢勇解读如何破局租赁经营行业盈利瓶颈)

来源:新华网

3月24日，“中国发展高层论坛2018年会”在北京钓鱼台国宾馆举办，我爱我家集团董事长兼CEO谢勇应邀出席，并就如何破局公寓行业盈利之困的发展瓶颈等问题接受了记者采访。

谢勇表示，打造围绕租住生活的一个线下场景，通过这个场景，实际上长租公寓行业将成为生活服务的入口，比如说租住生活所对应的装修、搬家、家居、家电、保洁，以及更多的金融服务等，如果长租公寓企业能够有效转化这些流量，将能够获取更多的盈利增长渠道，改变目前长租公寓行业简单依赖租金差和服务费的较为单一的盈利模式，破局长租公寓行业盈利瓶颈。

2017年以来，在一系列政策措施的推动以及土地、金融等一系列配套措施的跟进下，住房租赁市场的规模进一步扩大，今后，租房将成为人口、产业集中分布的城市群中，解决居住问题的重要方式，然而，住房租赁行业存在资金需求量大，回收周期长，行业毛利率偏低等特点，对此住房租赁企业也在尝试新的融资渠道和盈利模式。

对于当下正处于风口的长租公寓市场，我爱我家集团董事长兼CEO谢勇表示，根据我们的调研，2017年我国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.94亿人，占全部人口的13.9%，预计到2025年，租金总量将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。到2030年，租金总量将达到4.6万亿，有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。虽然长租公寓市场前景看好，但盈利难仍是现阶段公寓运营企业面临的普遍性问题，目前，多数企业仍处于未盈利甚至亏损状态，只有少数企业实现了小幅或区域性盈利。

谢勇表示，造成当下长租公寓运营企业盈利困难的原因主要有两点：

第一，盈利困境与长租公寓运营企业目前大多处于规模扩张阶段有关。行业正处于快速发展期，大多数企业都在“跑马圈地”，进行粗放式的发展扩张；而长租公寓前期需要进行大量的成本投入，且回报期通常在3年以上，所以导致运营企业在规模扩张阶段呈现薄利或负盈利状态。

第二，项目成本高企制约了长租公寓的盈利能力。从长租公寓成本收益模型来看，现阶段，严格控制项目成本、发挥规模化效应是破解目前盈利困境的关键。目前长租公寓盈利模式主要依靠赚取“租金差”和“服务费”，部分自持集中式公寓运营企业还可以获取物业增值收益。与美国和日本等成熟市场相比，我国长租公寓盈利渠道相对单一，盈利结构也有待完善。

对于如何破局长租公寓行业的盈利瓶颈，谢勇认为：

一方面，如果未来国内REITs可以公开上市流通，那么自持物业型公寓运营企业可以通过发行REITs来募集发展资金，将重资产投入转变为轻资产运营，并享受物业增值带来的额外收益。

另一方面，长租公寓行业构建了一个以租住生活为核心的线下场景，由此可以衍生出许多配套的生活服务，当客群累积到一定规模之后，也为其他通过线上平台实现的社交O2O和增值服务提供了绝佳的入口。如何通过这部分流量实现盈利，并逐渐加大其在整个收入结构中的比重，是未来各长租公寓运营企业应重点思考的问题。

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