女子买房少45平(2023年了，为什么新房的车位配比还这么低？为什么不做人车分流？)

大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

每天回家，最大的痛点可能不是地铁站多远，而是找不到车位。

对于有车家庭而言，小区的车位配比也是非常重要的一环、某种程度来说甚至比装修标准更重要——

毕竟装修不满意可以改、车位不够可不能自己划。

同时，考量新房品质的另一个标准，就是是否人车分流——

地面能不能走车，也会一定程度上影响居住，走在路上不用提心吊胆也是一种变相的增值体验。

但是火箭哥发现：

当下不少的新房项目、甚至说是主流的项目竟然都是非人车分流、地面有车位，同时车位配比到今天依旧只做了1:1；这也就意味着，但凡有一家人有2辆车都会不够停。

今天，我们就来讨论下这个“减配乱象”：

2023年了，为什么新房车位还是那么少、甚至都做不出人车分流呢？

01 “为什么车位配比那么少？”

要了解为什么车位少，我们也得了解车位配比是怎么来的——

根据上海市《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》，其将上海分成了3个区域类别，并对每个类别区域的住宅车位指标有了非常明确的要求。

一类区域：内环内区域、城市副中心（真如、花木-龙阳、江湾-五角场）、世博会地区、徐汇滨江、前滩后滩

二类区域：内外环间区域（除一类区域）、主城宝山片区、闵行片区、川沙、虹桥、五大新城

三类区域：外环外其他区域

对于不一样的区域类别，会有不一样的车位配比要求——

我们以一类区域为例：

1. 套均建面≥140㎡： 车位配比要求1：1.2

2. 90㎡≤套均建面＜140㎡：车位配比要求1：1.1

3. 套均面积＜90㎡：车位配比要求1：1

专业术语有点难懂，火箭哥给大家举个例子，方便大家理解：

比如一个内环内套均面积在100㎡的小区中目前规划200户人家，那么根据规范要求属于套均90-140㎡的第二档，这个小区就应该至少配备220个车位。

根据上海地块的控规要求，今天绝大多数的项目都在套均90-140㎡中间这档；所以我们可以得到这样的结论：

今天100%的新房小区车位配置会大于1：1、但是也就是超过一点点。

02 “新房为什么不做个人分流？”

今天的沙盘中，我们会看到不少项目有地面车位——

那么问题来了：

既然车位配比都会大于1：1 ，那为什么地面还需要有停车位，造成人车不分流的情况呢？

这里又是非常专业的学术问题、涉及到车位面积的大小和排布了——

正常楼盘的车位面积，基本都在30-50㎡之间；

我们以万科天空之城为例，微型车位面积会在30平左右：

普通车位的面积会在45平上下：

今天上海的小区普遍占地面积都比较小，按照户数与车位的配比，一层地库基本无法排下所有的车位；

而又需要满足规范要求，那么剩下的车位排在哪里呢？

解决方案有两个：

要么再挖一层地库，要么放在地面。

再挖一层地库，或者再扩大一部分二层地库，开发商的成本几乎是指数型的上涨；

同时，增加二层地库，也会拉慢工程进度，施工要求更高难度更大，导致项目无法更快的入市。

今天这么多的快周转项目之所以能快速上市，就是因为省了挖2层地库的时间，直接设计成了地面车位——

火箭哥监测了上海2016-2022年出让的422块土地，监测并总结了上海最近6年的新房上市周期、并得出结论：

2016年，上海新房拿地-开盘的上市节奏为29个月；

2021年，这个间隔已经缩短到了11个月；

2022年，过会最快的则是金地虹桥峯汇和中铁建花语天境，仅耗时3个月多就已经上市：

之所以快周转可以实现，本质就是省了一层车库、做了地面车位实现的。

03 “总结”

在这个研究中，火箭哥也发现一个有趣的现象——

内环内基本没有地面停车位，都做到了真人车分流；

而一旦出了外环，基本都会有10%左右的地面停车。

在没有规范要求一定要全地下的情况下，火箭哥猜想这可能是kfs在前期判断一个项目是否是需要做品质住宅的一个标准；

如果地面没有车位做到真正人车分流，又有2层地库，那说明kfs宁可牺牲成本和时间，也要保证小区高的品质。

我们统计了近期上市新房的人车分流情况，大家可以作为参考：（数据为火箭哥人工整理，可能存在一定偏差，欢迎大家指正）