最新资讯!打脸！央行最新表态“支持”楼市，为何却不支持老百姓？

房地产是经济运行的系统性结果。

它的兴衰涨跌并不由单个部门掌控，其所涉及的融资、土地和税费分别归属“一行两会”（央行、银保监会、证监会）、自然资源部、国税总局和财政部“话事”，再加上住建部的“四限”、“五限”政策，楼市的走势往往是多种因素对冲平衡后的结果。

央行对楼市的影响并不具备决定性作用，但它作为货币总闸门，却是我们窥探高层对楼市态度的重要窗口。

大多数老百姓只关心房价的涨跌，但站在货币部门的角度看，房地产是整个社会的信贷发动机，楼市销售稍一停滞，货币到信用的传导机制马上发生“堰塞湖”现象：钱借不出去了。

2022年的M2增速少见地超过社融增速，说明资金淤积在银行负债端，无法有效传导到实体经济，其中最大的原因就是楼市销售的大幅度下行导致的。

3月3日国新办举行“权威部门话开局”系列主题新闻发布会，央行房地产做了最新表态。

“给钱”支持购房：到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除了个别的热点城市以外，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。

“给钱”支持建房：去年9-12月份，房地产开发贷款新增2300亿，同比多增4200亿。四季度，房地产企业境内发债1200亿，同比增长22%。今年1月，房地产开发贷款新增超过3700亿，同比多增2200亿；境内房地产债券发行400亿，同比增长了23%。

“给钱”支持交房：推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划、1000亿租赁住房贷款支持计划；指导金融机构推动行业重组并购，加快风险的市场化出清。

“给话”支持信心：我国城镇化仍然处于发展阶段，居民家庭改善性住房需求潜力较大，租购并举的发展模式也有很大发展空间。

坦白说，央行已经够给力了，从去年开始就不断给房地产专项“输血”。

2022 年 5 月 15 日：首套住房较 LPR 减 20 个基点；

2022 年 9 月 29 日：阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限；

2023 年 1 月 5 日：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制（到目前为止首套住房贷款较 LPR 最多可减 60 个基点至 3.7%）。

相比之下，税费和土地端的宽松来得更弱、更慢。

2022 年 9 月 30 日，财政部和国税总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》：换房退个税。

2023年2 月 1日，自然资源部发布《自然资源部办公厅关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》：实质性取消“集中供地”。

当然，本次楼市断崖式下跌，也很大程度是央行和银保监推出严苛的“三条红线”和“两条红线”导致的，这些“红线”阻断大部分金融资源向楼市流动，造成楼市干涸、枯萎。

央行现在的表现，是在“纠偏”。

刘副行长说：“认真总结和吸取中国房地产市场发展过程中的经验和教训，会同相关金融部门抓好已出台各项政策落实落地”。哪些是经验，哪些是“教训”？他没有细说，但推出创纪录的超低房贷利率已显示出央行十足的诚意。

现在，央行已经不构成楼市修复、复苏的阻碍了，但央行还有一件很重要的事情没有做：降低存量房贷利率。

央行并不是没有做过，2008年10月，央行就宣布，存量房贷利率打7折！

2022年，首套房贷利率下限降至4.1%，符合条件的城市还可阶段性下调或取消该利率下限，连消费贷和经营贷等新产品利率都降至3-4％。

可是，2021年借的房贷平均利率是5.49％，在经历35个基点LPR下调之后利率仍高达5.14％。

前两年出台那几条“红线”，把代表性的头部民营房企逼“瘫”了，现在，高企的存量房贷利率又把老业主逼去“提前还房贷”。

在欧美地区，如果房贷的贷款人申请了较高利率水平的贷款，遇到利率降低，则可以找银行做“再融资”。

扣除已还本金和利息，银行或其他贷款机构先行代为付清贷款人先前高利率的存量贷款，然后以当前较低利率重新给其办理贷款。而且，只要利率不断走低，贷款人可以无限次进行“再融资”以降低贷款成本，老百姓不用担心买房会吃亏。

本质上，提前还房贷是房价下跌后老百姓的理性选择，只要房价不涨，提前还房贷就不会停止。

央行不愿意下调存量房贷的底气在哪里？难道他认为房价还会上涨吗？