这是熊猫贝贝的第1252篇原创文章：

#LPR下调 现在是买房的好时机吗#

2022年8月22日，星期一，中国央行的贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）的下调，预料之中，意料之内，没有意外，如期而至！

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

（8月1年期LPR与5年期LPR报价，截图自央行网站）

上个月一年期贷款市场报价利率为3.7%，五年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.45%，这意味着一年期、五年期以上LPR双双下调。

央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.7%下降至3.65%；将5年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下降至4.3%。

也即一年期LPR降息5个基点，5年期LPR降息15个基点。

图片来源：网络

这篇文章，就将从政策面，市场面的表现分析出发，对LPR此次下行调整的金融目的和背景进行深入挖掘分析，并对后续因为降息能够带来的影响和市场走向，进行有态度，有深度，有依有据的研判。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

政策面分析：本次非对称降息，符合预期，没有意外。

LPR全称是贷款市场报价利率，银行发放贷款的时候都是参照LPR来定价。也就是说LPR相当于贷款基准利率，LPR下调意味着银行贷款利率会下调。

LPR分为1年期和5年期，1年期LPR被称为实体经济的贷款利率，5年期LPR被称为楼市基准利率。

1、1年期LPR下调，意味着企业贷、消费贷利率也将下调。此前银行抵押经营贷利率最低能做到3.7%，此次降息后最低能做到3.65%。

2、5年期LPR下调，意味着房贷利率将下调。此次房贷利率下调与此前各地琳琅满目的房贷利率下降不同的是，此次房贷利率下降不仅对新购买者有效，对已购买者也有效。

一般在房贷全同上，国家的利率确定方式是：房贷利率=LPR+基点

基点会固定不变，而LPR是浮动，也就是说LPR下调后存量的房贷利率会跟着下调。

但对已购买者来说需要注意，这次的降息对于房贷的影响在明年1月1日才会体现，因为合同约定的房贷利率一般是每年1月1日才会调整。

这一次LPR下调，从政策面上看，是再一次以不对称方式对市场进行降息。

而且，符合预期，没有什么意外的说法：

在8月15日，央行公布中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点时，市场就已经预料到了，最新一期的LPR将在周一迎来下调，此次降息幅度其实并没有超过市场预期。

这也是今年以来，第二次超预期的对市场长期贷款利率超预期下调。上一次是5月20日，1年期维持不变，5年期下调15个基点。

今年，5年期LPR已经累计降息30个基点。

考虑到政策允许首套房贷利率在LPR的基础上下浮20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。

5年期LPR对于普通人影响最大的主要是房贷，因此无论是房贷基准利率，还是从政策面看，对于当下的楼市来说，也算是一个大利好。

1年期是消费关联，5年期是买房关联。消费拉动，任重道远，分配问题没有解决以前，消费杠杆风险大于回报价值，但是拉动楼市，实际上是题中之意：中国房地产经济及相关上下游产业和关联经济行业，2022年以来，出现了有史以来的负增长，对中国经济宏观大局，产生了负向拉动的效应。

降LPR属于“向存量房贷群体让利”，兼顾“刺激市场增量房贷入场”，政策意图明显，符合经济和市场现实情况。

客观来说，并没有什么预期和意外之外的说法，已经进入ICU的房地产经济，难道要到吹灯拔蜡的时候才急救吗？

图片来源：头条图库

2

市场面分析：需求端加油，市场的问题最终还是要回到市场解决的思路清晰

从市场面来看，LPR5年期的利率下调，是非常明显的向需求端加油的动作。

1、利好过往几年购房在房贷利率上选择LPR的群体，这次LPR下降，最重要的受益者还是即将买房的刚需。

2、房贷利率的调整一年只有一次，需要等到下一个“重新定价日”开始，才能享受这次降息的利好。到时候，银行会以“重新定价日”前一个月20日公布的LPR利率来执行（加点部分不变）。

从当下的经济环境和趋势上看，在2022年甚至在2023年上半年，都不太可能加息。

甚至从长期角度看，我们的利率也都处于下行阶段。

这是通过金融手段给市场增加流动性信心的做法。

3、红利测算：能省多少钱？

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

4、这次降息，标着房地产的新一轮救市正式启动。

结合进入8月以来，各地救市在调控政策层面的应出尽出，以及一线城市也逐渐开始有松绑的动作和表现（即使从经济基本上没到那个程度，但是依然有相关的动作），充分说明了救楼市的共识已经形成。

值得注意的是，需求端拉动，是在供给端托举之后的：

新华社8月19日报道：

住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

具体措施包括：通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

简单来说，就是

• 专项借款撬动，银行贷款跟进；
• 专款专用，封闭运行，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

顺利交房，已经取代房价上涨，成为当前楼市最后的信心和预期的核心基石。

所以，LPR这次下调，从市场的角度出发，结论并不复杂：

稳增长的本质，就是信用扩张。

信用扩张一旦凝滞，稳增长就无法保证。

图片来源：头条图库

3

影响分析，趋势研判：利好楼市，长期利率下行走势明显

金融政策在8月份的几次调整，这一切，都可以追溯到7月经济数据的再次变冷。

直白一点，为了对冲经济后续的下行风险，才有了这次罕见的不对称降息！

给5年期LPR降息15个基点，对楼市构成了大利好。而且从上面对市场面的分析来看，供给端的问题解决，也被放到了台面上来，可谓“两手抓，两手硬”的典范了。

至于是否能够有效刺激楼市，拉动房地产经济，实际上政策刚刚出台，就贸然研判，是非常浮躁的，而且意义不大，有一个数据表现值得关注一下：

1、6月份楼市出现了成交高峰。

相比较5月，6月的楼市成交量急速回温，足足比5月高出40%。

原因很现实：各大城市集中松绑限购限贷政策；各大银行集中下调房贷利率。

2、7月份又转头向下。

相比较6月，7月的楼市成交量急速下坠，足足比6月减少近50%，比5月份减少16%。

复苏态势中断，这不是一个好信号。

原因同样现实：“停工断贷风波”全网疯传，“楼市信仰基石”惨遭撼动。

试问：

如果保交楼的承诺得不到兑现，那么新房市场就算利率再怎么降，哪怕0利率又如何？谁敢买？

所以，很现实的就是二手房，存量市场，将迎来一波迅速地回暖，结合济南，昆明已经推行落地的“带押过户”政策，两相结合，短期刺激效应，可以说立竿见影。

现在已经是8月份了，LPR一步到位向下进行如此大幅度的调整，也是对最后4个月的经济，发起了冲击，虽然短期内继续下调的可能性不大，但是从这一次调整来看，利率持续下行，将成为中国金融政策一个必然的趋势方向。

那么对于楼市来说，会有多大的利好呢？是否会重现2015年的那一轮涨价去库存的繁荣景象？

事实上，虽然2022年当下和2015年那会全国放松限购，表现很像，但是本质不同。

2015年以后的那一波保障，真正发挥作用的，是货币化安置和旧改推进，所释放出来的购买力，楼市主力即使是拆迁户和旧改对象，也是手上有政府补贴的真金白银或者数量对等的房票或者安置房的，2022年，在疫情和国内外经济冲击之下，无论是投资群体，改善群体，富裕群体，包括刚需群体，实际上，手上没钱，预期不足，信心不够，才是人间真实。

条件不足，只能压抑需求，所以仅仅依赖利率下行就想短期撬动房地产经济大盘子，并不现实。

短期效果肯定优先，但是中长期肯定是利好。

图片来源：头条图库

写在最后：

从市场的视野出发，现在是买房的好时机吗？

一切市场的繁荣与萧条，最终都可以简化溯源到两个字上面：“卖”和“买”。

这也是供需的一种转化表达，并不复杂。

文章最后，从市场参与群体的角度出发，聊一聊这次降息以后，对于市场行动的几点思考和看法，不一定对，权当抛砖引玉，供大家讨论和参考：

1、首当其冲的，是房地产行业的风险出清和去杠杆的主要过程，还没有真正结束，新房项目，特别是图纸房，半成品期房，甚至是已经封顶的项目的风险，对于市场个体而言，依然是放在首位，需要有意识规避的头号风险。

烂尾楼，伤不起，一生积蓄打水漂，劳心费神熬死人。

大白话就是，只买现房，只买现房，只买现房，就是那种今天办完手续，明天就能拖个床垫进去打地铺的。

新房癌，别抬杠，好言难劝该死的鬼，只说良心话，不做唠叨婆。

2、对于改善置换群体，还有前期投资想要变现离场的群体来说，这是一个难得的政策友好窗口期，值得把握。

改善置换，卖一买一，如果原来的房子有贷款，那么相当于提前结束高利率，现在买房低利率，里外一算，少说1~2%的利率差距，这个账，都会算，但是这个窗口期，并不多。

而对于投资群体来说，特别是加杠杆投资房子的群体，利率下调，要么合理合法，想办法置换贷款（具体方法自行想办法，只能说到这个份上，），请注意，这样的置换比什么经营贷靠谱太多了，安全合法，特别是持有多套房的群体，合理操作一下，明年的持有成本就能降很多，在这个省钱就是赚钱的时代，值得折腾。

如果要变现离场，价格先不谈，从需求端来说，也是难得的一个利好窗口期，至于个人操作看个人这里不多说，能投资房产，有炒作套利意识的群体，实际上也不需要人教，这里只是提醒，挂牌变现的好时机，已经来了，贪不贪，看自己，是不是？

4、对于有买房需求的群体来说，实际上只要避开了烂尾风险，2022年从开年到现在都是政策友好的环境。

而且从利息成本来看，只要是2022年年内购买房子的群体而言，成本持续下降，不香么？

5、投机炒房，投资套利， 对于绝大多数没有资金优势，没有资格优势的普通群体而言，这不是好时候，而是天坑，接下来真正有资产价值想象的房子，说句实话，也不是到今天还想着炒房就能发家致富的群体能买的起，接触得到的，就是这么现实。

最后再说一句良心感悟：2022年，别看金融政策如何调整，其实最好的理财动作，就是提前还贷，因为国家都在去杠杆，作为个体，跟着国家的节奏和方向，总不会错。

以上，就是对最新LPR调整动态，进行的一次专题解读和深入分析，和各位读者朋友们，进行一个分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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